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Bürgerentscheid Zeilweg: Wie stichhaltig sind die Argumente der Kontrahenten? Eine Übersicht

Bis zum 25. Juli dürfen die Margetshöchheimer beim Bürgerentscheid darüber abstimmen, ob sie dem Bürgerbegehren gegen eine Bebauung oder dem Ratsbegehren für eine Bebauung mit Bürogebäude und Streuobstzentrum am Zeilweg zustimmen. Sollte das Bürgerbegehren gewinnen, blieben 100% der Streuobstwiese erhalten, sollte das Ratsbegehren gewinnen, wären es rund 70% (zwei Drittel). Beide Parteien haben in jüngster Vergangenheit Flyer an die Bürger verteilt, in denen sie ihre Argumente darlegen. Wie stichhaltig sind diese? Wir haben bei den zuständigen Stellen und Behörden nachgefragt.

Bebauung Streuobstwiese

- Argument Bürgerbegehren: "Für ein Bürogebäude und ein Streuobstzentrum eine Streuobstwiese mit hochwertigen Obstbäumen zu vernichten ist unsinnig und widerspricht dem Ziel, Streuobst zu erhalten."

- Argument Ratsbegehren: "Mit der Pflanzung hochwertiger Streuobstbäume geschieht eine deutliche Aufwertung des bisher vernachlässigten Areals zu Gunsten der Natur."

Die Planungen der Gemeinde sehen vor, dass zwei Gebäude errichtet werden, während zwei Drittel der jetzigen Streuobstwiese erhalten bleiben und Obstbäume nachgepflanzt werden. Das Landratsamt schreibt: "Durch das geplante Vorhaben dürfen keine geschützten öffentlichen Belange beeinträchtigt werden – etwa aus dem Bereich Natur- oder Gewässerschutz. Dies wird vom Landratsamt geprüft. Eine Entscheidung über die Zulässigkeit der Bebauung wurde seitens des Landratsamts noch nicht getroffen." Im Rahmen der Bauvoranfrage wurde die geplante Bebauung als grundsätzlich möglich eingestuft. Ist die Streuobstwiese am Zeilweg tatsächlich vernachlässigt und würde sie durch Neupflanzungen aufgewertet werden oder würde eine Streuobstwiese mit hochwertigen Obstbäumen vernichtet werden? Nach Aussage des Landratsamts ist hier "insbesondere der alte Baumbestand tatsächlich als überdurchschnittlich wertvoll zu betrachten". Krischan Cords, Geschäftsführer der Margetshöchheimer Streuobstgenossenschaft, ist als Gartenbauingenieur  Fachmann für die hiesigen Streuobstwiesen. Er sagt, es stünden auf der Wiese am Zeilweg zahlreiche alte und geschwächte Bäume, die für einige Tierarten einen hochwertigen Lebensraum bieten. Andererseits sei das Areal vernachlässigt. Viele Bäume seien "in schlechtem Zustand, oft abgängig und überaltert". Deshalb habe die Main-Streuobst-Bienen eG dort einmalig Pflegemaßnahmen durchgeführt, um den Bestand zumindest zu erhalten. Die Wiese sei dünn besiedelt und es gebe fast keine jungen Bäume, die einen langfristigen Erhalt der Streuobstwiese sicherstellen. In Bezug auf die Artenvielfalt seien viele alte Bäume auf kurze Sicht zwar positiv zu bewerten, auf Dauer sei es aber schlecht für das Biotop als Ganzes, wenn keine neuen Generationen von Bäumen dazukommen. Wieviele der alten Bäume für die geplanten Baumaßnahmen entfernt werden müssten, lässt sich derzeit nicht sicher sagen. Da der Standort Zeilweg wegen des Bürgerbegehrens nicht gesichert zur Verfügung steht, wurde vonseiten der Gemeinde kein Geld für weitere Planungen investiert, sagt Verwaltungschef Roger Horn.

Gewachsenes Biotop

- Argument Bürgerbegehren: "Die üblichen Neupflanzungen und Fledermauskästen können keinen echten Ausgleich für ein gewachsenes Biotop bieten."

Das Landratsamt schreibt dazu auf Nachfrage: "Eine derartige Aussage wurde seitens der uNB nicht getroffen. Ein unvermeidbarer Eingriff ist zulässig, sofern dieser durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege ausgeglichen (Ausgleichsmaßnahmen) oder ersetzt (Ersatzmaßnahmen) wird. Ob und ggf. wie (Art und Umfang) dies möglich ist, bestimmt sich im Einzelfall auf Grundlage einer Eingriffsausgleichsbilanzierung nach der Bayerischen Kompensationsverordnung (BayKompV)."

Artenschutz

- Argument Bürgerbegehren: "Die Untere Naturschutzbehörde hält dieses Streuobst-Biotop für sehr wertvoll. Die bisher von der Gemeinde geplanten Ausgleichsmaßnahmen durch einfache, enge Nachpflanzungen auf der Restfläche wurden als unzureichend zurückgewiesen. Da dort mit geschützten Tieren zu rechnen ist, wird zudem ein naturschutzfachliches Gutachten verlangt, entsprechende Ausgleichsflächen außerhalb müssen rechtzeitig nachgewiesen und gesichert sein, eventuell werden auch Umsiedlungen nötig."

Verwaltungschef Roger Horn sagt, dass ein artenschutzrechtliches Gutachten immer nötig sei. Das naturschutzrechtliche Gutachten stehe noch aus. Horn bestätigt, dass die von der Gemeinde geplanten Ausgleichsmaßnahmen nach jetzigem Wissensstand wohl nicht ausreichen würden, die Gemeinde habe deshalb weiter nördlich bereits eine Fläche getauscht, auf der Ausgleichsmaßnahmen möglich wären. Das Landratsamt teilt auf Nachfrage mit: "Die zitierte Aussage (des Bürgerbegehrens; Anm. d. Red.) wurde so nicht getroffen. Allerdings ist die Streuobstwiese, insbesondere der alte Baumbestand tatsächlich als überdurchschnittlich wertvoll zu betrachten. Im Rahmen der Bauvoranfrage wurde seitens der unteren Naturschutzbehörde (uNB) darauf hingewiesen, dass die im Antrag dargestellten Ausgleichsmaßnahmen nicht für die erforderliche Kompensation des Eingriffs ausreichend und teilweise (Pflanzabstand) ungeeignet sind." Weiter heißt es: "Ein Vorkommen besonders oder streng geschützter Arten (...) ist anzunehmen, insbesondere europäische Vogelarten und Fledermäuse können von Verbotstatbeständen (...) betroffen sein. Ein Vorkommen von Zauneidechsen kann ohne genauere Untersuchungen nicht ausgeschlossen werden. Es wurde daher auf die Erforderlichkeit eines entsprechenden artenschutzrechtlichen Gutachtens hingewiesen."

Trinkwasser

- Argument Bürgerbegehren: "Die Gemeinde sollte zumindest auf eigenen Flächen in der Wasserschutzzone eine mögliche Schädigung des Trinkwassers nicht leichtfertig in Kauf nehmen. Baumaßnahmen mit Bodenaufschlüssen und Flächenversiegelung sind ein Risiko für das Grundwasser!"

- Argument Ratsbegehren: "Was den Einfluss auf die Wasserschutzzone angeht, ist von derselben Unbedenklichkeit auszugehen, wie es für die bereits bebaute Straßenseite der Heinrich-Böll-Straße gilt. Das haben die Fachbehörden geprüft und festgestellt. Genauso haben diese ja den wesentlich umfassenderen Eingriff für den Glasfaserausbau in der sensibleren Wasserschutzzone unterhalb der Staatsstraße als unbedenklich eingestuft."

Die Stellungnahme des Landratsamtes lautet: "Eine allgemeingültige Aussage (...) kann nicht getroffen werden. Ob ein Risiko besteht oder nicht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Jeder Fall muss daher anhand der Antragsunterlagen separat geprüft werden. Aus wasserwirtschaftlicher Sicht muss die Bebauung bestimmte technische Anforderungen erfüllen, die den gesetzlich vorgeschriebenen Schutz des Grundwassers gewährleisten. Niederschlagswasser von versiegelten Flächen kann ggf. gesammelt und an anderer Stelle versickert werden, sodass es nicht „verloren geht“, sondern zur Grundwasserneubildung zur Verfügung steht. Eine abschließende Beurteilung des Vorhabens steht noch aus.“ Bisher haben sich im Rahmen der Bauvoranfrage keine Anhaltspunkte für eine Gefährung des Trinkwassers ergeben. Die bereits bebaute Straßenseite der Heinrich-Böll-Straße liegt in der Wasserschutzzone IIIb und kann daher für einen direkten Vergleich nicht herangezogen werden. Die Streuobstwiese liegt ebenso wie der bereits bebaute Hermann-Hesse-Weg oder die KiTa in der Wasserschutzzone IIIa.  Die Verlegung der Glasfaserleitung von Erlabrunn nach Margetshöchheim durch die Wasserschutzzonen II, IIIa und IIIb wurde von den Fachbehörden als unbedenklich eingestuft und mit entsprechenden Auflagen genehmigt.

Planungsstand

 

Die vom Bürgerbegehren abgedruckte Skizze soll den letzten Stand der Planung darstellen. Dies trifft nicht zu. Es gibt keine konkrete Planung über die Grundstücksgrenzen für den Bauwerber bzw. die Gemeinde, die Anordnung der Baukörper, Zufahrten etc, sagt Verwaltungschef Roger Horn. Auch Vermessungen stünden noch aus. Die Skizze und insbesondere die rot markierte Fläche enthalte keine verwertbaren Informationen über eine tatsächliche Bebauung. Über diese muss der Gemeinderat beraten und entscheiden. Die Problematik hinsichtlich der Verwertbarkeit der Grafik wurde der Bürgerinitiative im Vorfeld mitgeteilt, so Horn. "Die flächenscharfe Darstellung ist nicht richtig und ist nicht Planungsstand der Gemeinde", sagt der Verwaltungschef. (Grafik: Bürgerinitiative)

 

Die der Abbildung der Bürgerinitiative zugrunde liegende Grafik. Die weißen Bereiche stellen die bebaubare Fläche am Zeilweg dar; das im Süden gelegene bebaubare Privatgrundstück ist nicht eingezeichnet. Diese Grafik war bereits Grundlage verschiedener Planungsideen, bspw. für die einst geplante Bebauung mit einem Feuerwehrgerätehaus. Im Lauf der Zeit sind zu den verschiedenen Bauvorhaben mehrere grobe Vorentwürfe entstanden, von denen jedoch keiner als finale Planung diente oder dient. (Grafik: CSU/SPD/UB)
Der amtliche Lageplan des Zeilweggebiets. Die beiden dicken gestrichelten Linien, die das Gelände queren (Nord-Süd bzw. Ost-West) markieren die Bebauungsgrenzen (landwirtschaftliche Flächen). Im Süden Richtung Spargelhütte begrenzt ein Privatgrundstück (grün) die bebaubare Fläche. Wo und wie Bürogebäude und Streuobstzentrum angeordnet werden sollen, steht nicht fest. Eine Idee des Gemeinderats war, das Büro eher nördlich und das Streuobstzentrum eher südlich zu platzieren, so Verwaltungschef Roger Horn. Die Gasleitung im Nordosten (zwei durchgehende Linien) darf nicht überbaut und nicht mit Bäumen bepflanzt werden; die Fläche soll Wiese bleiben wie bisher. (Grafik: Gemeinde Margetshöchheim)

 - Argument Bürgerbegehren: "Der wesentliche Gemeinderatsbeschluss zu dieser Fläche legt aber den Verkauf von 1250m² für ein Bürogebäude der Firma MF Engineering fest. Das Ratsbegehren erläutert nicht, wo und wie später ein Streuobstzentrum gebaut werden könnte. Es fehlt ein Konzept, unklar sind der genaue Platzbedarf, die mögliche Zufahrt und vor allem die Finanzierung in Zeiten steigender Verschuldung." Und: "Die Skizze oben stellt den letzten Stand der Planung dar, die dem Bürgerbegehren von der Verwaltung zur Verfügung gestellt wurde." (...) Und: "Für das Bürogebäude ist die rote Fläche reserviert. Deshalb kann die Auflage des Landratsamtes, dass alle Gebäude an der Heinrich-Böll-Straße anzuordnen sind, nicht erfüllt werden. Die Gebäude dürfen im Norden nicht in die landwirtschaftliche Fläche ragen und im Süden versperrt ein privates Grundstück die Verschiebung Richtung Spargelhütte. Das Streuobstzentrum soll also in die Restfläche gequetscht werden, zu der nur eine schmale Rampe führen würde."

- Argument Ratsbegehren: "Konzeptplanung geht vor Bauplanung. Doch ohne Standortbeschluss ist jedes Konzept überflüssig. Fakt ist jedoch, dass das Streuobstzentrum mit nachhaltigen Baustoffen in Holz- und Modulbauweise entstehen soll. Gleiches gilt für das geplante Bürogebäude. Die Gebäude werden sich in die Streuobstlandschaft harmonisch einfügen und einen einladenden, naturnah gestalteten Ortseingang bilden." Und: "Denn im Vordergrund soll letztlich nicht das Gebäude, sondern die umliegenden Streuobstwiesen stehen. Damit ist eine weitere Bebauung in jedem Fall ausgeschlossen."

Am Zeilweg können wegen der Lage in der Wasserschutzzone IIIa nur Einzelvorhaben realisiert werden. Das Landratsamt hat eine mögliche Bebauung der Fläche auf zwei Bauvorhaben begrenzt. Die bebaubare Fläche am Zeilweg gehört der Gemeinde. Einen Grundstücksteilungsvorschlag für die Flächen von Bürogebäude und Streuobstzentrum gebe es nicht, sagt Verwaltungschef Roger Horn. Der Gemeinderat hatte mehrheitlich beschlossen, dem Bauwerber eine Fläche von 1250 m² verkaufen zu wollen. Der Verkauf ist nicht vollzogen. Wo genau die Fläche für den Bauwerber liegen soll, ist unklar und weder final beraten noch entschieden worden. Die eingezeichnete rote Fläche in der Skizze ist nicht für den Bauwerber reserviert. "Im Rahmen der Bauvoranfrage war das mal ein Vorschlag des Ingenieurbüros. Ob das die Fläche ist, die die Gemeinde tatsächlich verkauft, ist nicht final." sagt Verwaltungschef Horn. Bevor ein Grundstücksteilungsvorschlag gemacht werde, müsse erst eine Planung für das Streuobstzentrum erstellt werden, sagt er. Horn bezweifelt stark, dass die Fläche wie dargestellt realisiert werde. "Die flächenscharfe Darstellung ist nicht richtig und ist nicht Planungsstand der Gemeinde", sagt der Verwaltungschef. Es stünden weder die Fläche für den Bauwerber fest, noch die Fläche, auf der das Streuobstzentrum entstehen soll, noch die Flächen für Zufahrten oder Parkplätze. Fest stehe, dass die Gebäude möglichst nah an die vorhandenen Straßen gebaut werden sollen. Ein konkretes Konzept für das Streuobstzentrum gibt es noch nicht. Nach Vorstellung der Gemeinde soll ein Gebäude mit Fortbildungsraum, Büro, Lager- und Verkaufsraum und Sozialraum entstehen. Die Planung ist langwierig, da verschiedene Akteure miteinbezogen werden. Bis zum Baubeginn dürften rund drei Jahre vergehen, schätzt Bürgermeister Waldemar Brohm. Solange der Standort nicht beschlossen sei, mache eine weitere Planung keinen Sinn. Der Verkauf der Grundstücksfläche an den Bauwerber soll die Finanzierung des Streuobstzentrums unterstützen. Finanzielle Unterstützung für den Bau des Streuobstzentrums durch Fördermittel ist wahrscheinlich.

 Bevorzugung des Bauwerbers

- Argument Bürgerbegehren: "Hier werden wirtschaftliche Interessen eines einzelnen Gewerbetreibenden über das Gemeinwohl gestellt, der Gewerbetreibende erhält ein großes Gewerbe-Grundstück von 1.250m² in Premiumlage für etwa ein Drittel der ortsüblichen Baulandpreise. Das ist auch allen anderen Gewerbetreibenden gegenüber unfair, denen in der Vergangenheit immer gesagt wurde, in Margetshöchheim gäbe es keine Gewerbeflächen. Alternativen im Ort für das Bürogebäude, z.B. Götzgelände, wären vorhanden."

- Argument Ratsbegehren: "Der Gemeinderat möchte örtliche Gewerbetreibende unterstützen. Schließlich wollen wir Arbeitsplätze vor Ort schaffen und sind auf Gewerbesteuereinnahmen angewiesen. Das seit 15 Jahren ortsansässige Ingenieurbüro MF Engineering mit aktuell 14 Beschäftigten meldete vor zwei Jahren Bedarf für ein Bürogebäude an. Da von diesem Gebäude keinerlei Emissionen in Form von Lärm und anderer Belastungen ausgeht und von anderen Gewerbetreibenden bis dahin kein Bedarf angemeldet wurde, unterstützen wir das Projekt ausdrücklich."

Das zitierte Götz-Gelände am Margetshöchheimer Ärztehaus gehört einer Privatperson. Nach bisherigem Wissensstand will der Eigentümer auf seinem Gelände ein zweites Ärztehaus errichten. Kommunen haben grundsätzlich keinen Anspruch auf Privateigentum. Zudem wäre die Fläche, sollte der Eigentümer einwilligen, laut Horn "eine extrem teure Alternative". Neben dem strittigen Zeilweg gibt es nach Aussage des Verwaltungschefs nur folgende bebaubare Flächen in Gemeindebesitz: Baugebiet Scheckert/Lausrain, Flächen am neuen Friedhof, die alte Obsthalle. Büroflächen gibt es in Margetshöchheim nicht. Das Büro der Streuobstgenossenschaft ist in einem kleinen Raum im Rathaus untergebracht. Anfragen von Gewerbetreibenden habe es immer wieder gegeben, die in der Regel leider nicht befriedigt werden konnten, sagt Zweiter Bürgermeister Norbert Götz. Gewerbetreibende, die an der Fläche am Zeilweg interessiert waren, sind bis auf den jetzigen Bauwerber abgesprungen. Die vom Bürgerbegehren dargestellte finanzielle Bevorzugung des Bauwerbers ist falsch. "Ich nehme an, dass hier der Kaufpreis mit den vorhandenen Baulandpreisen für Wohngebiete verglichen wurde. Das geht natürlich nicht." sagt der Verwaltungschef. Die als Wohngebiet klassifizierte Fläche am Zeilweg müsste im Flächennutzungsplan zuerst in ein Mischgebiet umgewandelt werden. Für Mischgebiete sowie Gewerbegebiete gelten grundsätzlich günstigere Preise als für Wohngebiete. "Da wir keine vergleichbaren Preise für ein Mischgebiet haben, haben wir uns bei den Preisen an den umliegenden Gemeinden orientiert", sagt Horn. Zudem seien im Grundstückspreis sämtliche Aufschläge eingepreist: "Der Bauwerber zahlt den Grundstückspreis für das Mischgebiet plus einen Kostenanteil für die Änderung des Flächennutzungsplans plus einen Kostenanteil für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen plus die Herstellungsbeiträge für Wasser und Kanal."

Standort Streuobstzentrum

- Argument Bürgerbegehren: "Auch wir halten ein Streuobstzentrum im Ort für wünschenswert und möglich, aber nicht an dieser Stelle! Dieser Ortseingang ist landschaftlich und städtebaulich einzigartig. Den Erhalt dieser Fläche fordert auch das von der Gemeinde in Auftrag gegebene Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK). Unser Konzept eines Streuobstzentrums stützt sich auf das im Ort vorhandene Potential. Wir sind sicher, dass all das, was ein Streuobstzentrum ausmacht, im Ort vorhanden ist oder geschaffen werden kann zu geringeren Kosten. So hat die Gemeinde gerade beispielsweise eine zusätzliche Fläche an der Obsthalle gekauft. Statt einer reinen Parkgarage wären sowohl Parkplätze als auch Räume für das Streuobstzentrum möglich."

- Argument Ratsbegehren: "Die Flächen an der Einfahrt ins Zeilweggebiet, in räumlicher Nähe zu den Streuobstbeständen als naturnahem Ortseingang, sind ideal für die Entstehung eines Streuobstinformationszentrums. Durch die unmittelbare Anbindung an die Staatsstraße liegt der Standort ebenso verkehrstechnisch günstig und hält möglichen Straßenverkehr von der Wohnsiedlung Zeilweg fern. Der bisherige, provisorische Standort in der Pointstraße (alte Obsthalle; Anm. d. Red.) weist hingegen gerade in diesen Punkten gravierende Nachteile auf."

Wie im vorigen Absatz bereits erläutert: Das zitierte Götz-Gelände am Margetshöchheimer Ärztehaus gehört einem Privatmann. Kommunen haben keinen Anspruch auf das Eigentum privater Besitzer. Neben dem strittigen Zeilweg gibt es nach Aussage von Verwaltungschef Horn folgende Flächen, die im Besitz der Gemeinde sind und früher oder später für Bauvorhaben in Frage kämen: Baugebiet Scheckert/Lausrain, Flächen am neuen Friedhof, die alte Obsthalle. Das von der Gemeinde in Auftrag gegebene Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK) von 2013 legt einen Schwerpunkt auf die Innenentwicklung des Ortes und sieht verschiedene Projekte z.B. der Nachverdichtung und Entwicklungsmöglichkeiten von Margetshöchheim vor. Auf dieser Basis hat die Gemeinde in den vergangenen Jahren gemeinschaftlich mit Beschluss aller Fraktionen die Flächen im Zeilweggebiet aufgekauft mit dem Ziel, diese zu bebauen. Das verbliebene Privatgrundstück ist bebaubar, der Eigentümer hätte es für bereits diskutierte Bauvorhaben zur Verfügung gestellt. Im Gemeinderat von allen Fraktionen begrüßt wurde unter Anderem der Plan, ein neues Feuerwehrgerätehaus am Zeilweg zu errichten, was aber aus wasserschutzrechtlichen Gründen ausschied. Das ISEK von 2013 sieht die Umnutzung der alten Obsthalle zur Parkscheune vor, um die prekäre Parksituation im Altort zu entlasten (https://www.margetshoechheim.de/images/stories/aktuelles/2013-02-19_Abschlusspraesentation_im_Gemeinderat.pdf). Kürzlich hat die Gemeinde eine Gartenfläche mit rund 300m² neben der alten Obsthalle aufgekauft. Der vordere Teil wird in fünf Stellplätze umgewandelt, der hintere Teil zur Gartennutzung an einen Anwohner verpachtet. Das Grundstück der Obsthalle umfasst rund 1000m². Die Räumlichkeiten der Streuobstgenossenschaft in der alten Obsthalle sind beengt. Neben den Verkaufs- und Lagerräumen der Main-Streuobst-Bienen eG sind die übrigen Flächen voll belegt, etwa von Vereinen. Innerorts wäre ein Streuobstzentrum "nicht zu geringeren Kosten" möglich, sagt Horn in Bezug auf eine mögliche Sanierung der alten Obsthalle.